매도 경고: 부동산 소득이 과대 평가
규칙 번호 1 : 돈을 잃지 마십시오 - 워렌 버핏
샘 코바츠에 의해 작성된
소개
위에서 언급 한 버핏 인용문은 다른 월스트리트 의 속담에 의해 멋지게 보완 될 수 있습니다 "아무도 이제까지 이익을 복용 파산 하지 않았다".
로버트와 저는 많은 배당 투자자들과 는 조금 다르게 일을 합니다.
배당금 투자 분야에서 "매도"는 종종 발음해서는 안되는 단어입니다. (AT&T(T)가배당금을 삭감하기로 결정하지 않는 한, 그것은 또 다른 이야기입니다.)
우리는 주식을 사야 할 가격, 주식을 보유해야하는 가격, 주식을 판매해야하는 가격이 있다는 의견입니다.
그것은 우리에게 고품질배당주식안팎으로 회전할 수 있는 명확한 로드맵을 제공합니다. 우리는 고품질배당주를 살펴보고 "아래 매수"와 "위의 매도" 목표를 할당합니다.
이러한 목표를 사용하면 구매 목록, 시계/보류 목록 및 판매 목록의 3가지 목록을 쉽게 생성할 수 있습니다.
아이디어는 우리가 높은 품질의 주식을 회전, 싼 주식을 구입, 과대 평가 된 것들을 판매하는 것입니다.
그것은 우리에게 잘 봉사하고 다각화를 증가시키고, (가치로 이동하여) 안전 마진을 증가시키고 소득 잠재력을 증가시키는 전략입니다.
우리는 부동산 소득(O)와같은 주식을 취할 때 오늘, 우리는 매우 명확한 목표를 가지고 : 아래 구입 $62, 위의 판매 $70, 사이에 보유.
이것은 로버트가 지난 1 년 동안 O에 쓴 기사를 볼 때 당신에게 몇 가지 컨텍스트를 제공해야합니다 :
- 2020년 5월: O를 지금 구입하거나 나중에 후회하십시오. (가격: $57)
- 9 월 2020: 예 당신은 O를 구입해야하지만, 어쩌면 지금 (가격: $64)
- 2020년 1월: O는 $60 미만의 슬램 덩크입니다. (가격: $59)
그래서 그것은 단지 자연, 가격이 우리의 "위의 판매"목표를 명중으로, 우리는 반대의 견해를 가지고.
이 기사에서는 O의 가격 목표를 어떻게 결정했는지, 그리고 그러한 훌륭한 회사를 판매하는 방법에 대해 설명합니다.
O의 가격 목표를 결정하는 방법.
우리는 두 가지 갈래의 접근 방식을 사용하여 모든 배당 주식을 유사한 방식으로 분석합니다.
- 주식의 가격은 역사적 평가에 비해.
- 주식의 미래 소득 잠재력.
이것은 물론 주식이 우리의 모든 엄격한 품질 기준을 통과한다고 가정합니다.
O의 경우, 우리는 이것이 문제가되지 않는다는 것을 알고 있습니다. 이 회사는 그물 임대 공간의 선두 주자이며, 그것이 전염병 증거임을 증명했으며, 그것이 들어간 것보다 더 나은 대차대조표로 나오고 있습니다.
우리는 종종 "모든 날씨"배당 주식에 대해 이야기합니다. 부동산 주식이 가는 한, 당신은 O보다 훨씬 더 많은 날씨를 얻을 하지 않습니다.
그러나 뭔가 누군가가 그것을 위해 지불 하고자하는 만큼 가치가있다, 오른쪽?
이것은 우리의 MAD 차트 뒤에 전제입니다. 우리는 배당 수익률을 가치에 대한 견고한 프록시로 사용합니다.
모든 현금 흐름과 수입이 불규칙한 후, 그래서 당신은 시간이 지남에 따라 그들을 부드럽게해야합니다.
또는 O의 경우와 마찬가지로 배당금이 지속 가능한 현금 흐름에 의해 뒷받침된다는 것을 알게 되면 배당금을 사용할 수도 있습니다.
사업이 성장함에 따라 배당금이 증가하고(이론적으로) 하락하지 않으며 가치의 완벽한 척도가 됩니다.
1 단계 : 투자자가 역사적으로 O에 대해 지불 한 것은 무엇입니까?
그래서 우리는 10 년을 되돌아 보고 물어 볼 수 있습니다 : 투자자들은 역사적으로 O의 배당금에 대해 지불 하고자하는 것이 무엇입니까?
가장 먼저 주목해야 할 것은 지난 10년 동안 O가 3.3% 미만을 양보하지 않았고 6.5% 미만을 기록한 적이 없다는 것입니다.
이는 최소 및 최대 수익률입니다.
다음으로 중간에 부딪히고 중간 수율을 살펴봅니다. 여기는 4.56%.
따라서 시간의 절반, O 는 3.3 %와 4.56 %의 사이에서 양보했다. 나머지 절반은 4.56%에서 6.5%로 수익률을 기록했다.
아주 단정하게 여기, 당신은 O가 4.56 % 미만의 수익률과 더 많은 수익을 올 때 역사적으로 저평가 할 때 역사적으로 과대 평가되었다고 말할 수 있습니다.
그러나 이와 같은 차단 값은 오류에 대한 많은 여백을 남기지 않습니다. 당신은 심각하게 눈에 나를보고 O는 4.6 %에서 저평가하지만 4.5 %에서 과대 평가된다고 말할 수 있습니까?
물론 아니에요! 두 경우 모두 가격은 공정합니다.
그래서 우리는 두 개의 중앙값 위와 아래 조각을 잘라하기로 결정했습니다.
효과적으로 말하자면, 이것은 75 번째와 25 번째 백분위수입니다.
O의 경우 이 수치는 4.2%와 4.9%입니다.
즉, O가 4.9% 이상, 25%가 4.2% 미만을 산출했다는 것을 의미합니다.
나머지 코어 50%는 수익률이 4.2%에서 4.9% 사이였습니다.
이것이 우리가 "공정한 범위"라고 부르는 것입니다. O가 4.2%에서 4.9% 사이를 산출할 때, 우리는 이것을 대부분 공정한 수익률로 간주합니다.
그런 다음 그래픽으로 아래 차트로 변환됩니다.
출처: 배당 자유 부족
밝은 파란색과 밝은 분홍색 영역은 "공정한 범위"를 보여줍니다. 진한 빨간색은 "과대 평가된" 범위와 어두운 파란색이 "저평가된" 범위를 표시합니다.
이 것을 보면 오늘날의 가격이 역사적으로 과대 평가되는 것을 볼 수 있습니다. 어두운 빨간색 범위에 있습니다.
우리는 또한 이것을 보고 알고, 그것은 더 비싼 얻을 수 있습니다. 2016년과 2019년 모두 O의 가격이 3.5% 미만의 수익률로 상승하는 것을 막을 수 있는 것은 없었습니다. (빨간색 범위의 상단은 3.3 %의 수율을 의미합니다.)
이것은 우리에게 O의 가격에 대한 잠재적 인 천장을 제공합니다. 나는 앞으로 3 년 이내에 O가 $ 85를 위반할 가능성은 매우 낮다고 생각합니다. 그러나 강한 행복감에 그 높은 갈 수 있습니다.
이렇게 하면 1단계가 완료됩니다. 시간을 돌이켜 보니, 우리는 O의 가격이 과대 평가 된 영토에 진입하고 있음을 알 수 있습니다. 그러나 우리 모두가 알다시피, 백미러에 투자하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 2단계: 미래 소득 잠재력으로 이어집니다.
2단계: 부동산 소득의 미래 소득 잠재력은 무엇입니까?
배당 투자자는 배당금에 관심이 있습니다. 초보자는 거의 수익률이 높지만 높은 성장률로 수익률이 높은 주식에 잡히거나 수익률이 높은 주식을 위해 가고 때로는 배당 안전을 위험에 처하게합니다.
배당수익률과 배당성장률 사이에 절충이 있다는 것이 가장 명백해진다.
미래의 어느 시점에서든 목표 소득을 취한다면 높은 성장률을 가진 낮은 수익률의 보안, 낮은 성장률을 가진 높은 수익률의 보안 또는 하이브리드 중간 성장 보안에 투자하여 도달할 수 있습니다.
당신의 마음에이 아이디어를 시멘트하기 위해, 여기에 다른 범주에 착륙 몇 가지 잘 알려진 주식입니다 :
낮은 수율 - 고성장
중간 수익률 - 중간 성장:
높은 수율 - 저성장
이 주식 중 어느 주식이 모두 다른 수익률을 가지고 있다는 점을 감안할 때, 어떤 주식이 더 나은 소득 기회인지 어떻게 알 수 있습니까?
일부 시도는 단순성을 위해 효과를 희생했습니다. 예를 들어, 단순히 배당 수익률과 배당 성장을 추가하는 차우더 규칙은 9%로 성장하는 1%의 수익률 주식이 6%로 성장하는 4%의 수익률만큼 좋다고 믿기 때문에 효과적이지 않습니다.
당신이 배당금 재투자를 고려할 때 머리의 상단을 떨어져 할 어렵게되지만 수학은 너무 복잡하지 않습니다.
그래서 우리는 간단한 테스트를 내놓았습니다. 특정 배당수익률과 특정 배당성장률을 가정하여 주식에 10,000달러의 투자를 계획하는 도구를 구축할 것입니다.
우리는 향후 10 년 동안 매년 투자에서 받을 수입을 계획할 것입니다.
많은 배당 주식을 본 후, 우리는 엄지 손가락의 간단한 규칙을 결정했다 :
- 10년차에 투자가 원래 투자의 10%에 해당하는 배당금을 생산한다면 "위대한" 수입 기회로 간주될 수 있습니다.
- 8%를 생산할 수 있다면"좋은" 소득 기회로 간주됩니다.
- 8% 미만은 매력적이지 않은 소득 기회로 간주됩니다.
즉, $10,000의 투자에 대한 투자는 적어도 10년에 $800를 생산할 수 있는 잠재력을 가져야 합니다.
(물론 순전히 높은 수익률의 주식으로 쉽게 얻을 수 있지만 단순히이 전략을 추구하지 않는 이유를 묻는다면 다음 기사를 읽어야합니다 : 성장이 중요한 이유 - 일반 영어)
부동산 소득의 경우 지난 10년 동안 배당금은 5.3%의 CAGR로 성장했습니다. 지난 5년 동안, 이것은 3.3%의 CAGR로 감소되었습니다. 지난 해 배당금은 0.9% 증가했습니다.
성숙한 사업으로서 O의 성장 관점은 인수를 통해 이루어질 것입니다. 예를 들어, VEREIT(VER)인수는 AFFO에 10 %를 추가합니다.
O가 완료할 수 있는 블록버스터 거래가 너무 많고, 앞으로 10년 동안 연간 3% 이상의 배당금 성장을 보는 데 어려움을 겪고 있습니다.
현재 수익률 4%로 O에 10K를 투자하고 배당금을 동일한 수익률로 재투자하는 경우 배당금은 연간 3%로 증가한 반면, 10년에는 배당금이 $767로 배당금이 지급될 것으로 예상되며, 그 중 229달러가 배당 재투자에서 나올 것으로 예상됩니다.
출처: 배당 자유 부족
이는 원래 투자에 7.67%로 변환되며, 이는 "좋은" 소득 기회로 간주되는 임계값보다 약간 낮습니다.
10년차에 8%에 이르려면 배당금은 연간 3.5%로 증가해야 합니다. 비현실적도 없습니다.
따라서 O의 소득 잠재력은 "OK"입니다. 아무것도 흥분 할 가치가 없다, 하지만 아무것도 특히 놀라운 것도.
이 정보를 "판매"로 변환하는 방법
백미러와 크리스탈 볼을 모두 들여다보면 O가 역사적으로 과대 평가된 영토에 진입하고 있으며 배당금 잠재력만 "OK"에 불과합니다.
이것은 확실히 O를 구입하는 시간이 아니며, 실제로 판매에 대해 생각하기 시작하는 것입니다.
O의 가격은 4% 미만으로 떨어지지 않아 O의 최고 를 표시하는 데 실패했습니다.
무엇 더 $70 수준은 역사적으로 강한 저항을 보았다, 주식은 지난 5 년 동안 그 수준에서 많은 진전을 하지 못하는.
출처: 배당 자유 부족.
이 모든 정보를 함께 판매하도록 동기를 부여하여 O 포지션의 25%를 70달러에 판매하게 되었습니다.
우리는 또한 우리가 한 번에 모든 것을 판매하지 않는 이유를 설명하는 기사를 썼다, 배당 자유 부족 회원 중 하나에 의해 요청에 따라.
그런 다음 추가 판매를 위한 목표를 설정했습니다.
$72 수준은 또한 강한 저항을 제공, 이는 우리가 판매 할 수있는 다음 수준을 했다.
그런 다음 $75는 라운드 수와 3.75 %의 수익률로 우리를 가져옵니다, 이는 우리의 세 번째 판매 수준입니다.
마지막으로, $80 는 우리가 여전히 소유하고있는 주식을 청산 할 가격인 또 다른 라운드 번호와 3.5 %의 수익률로 우리를 가져옵니다.
결론
밸류에이션에 따라 판매하는 것은 쉽지 않지만 배당 포트폴리오를 최대한 최대한 얻으려면 해야 할 일입니다. 가장 오래된 속담은 낮은 구입, 높은 판매. 절대 팔지 않는다면, 팔이 뒤로 묶여 주먹을 휘두르고 있습니다.
바라건대,이 문서는 우리가 O가 과대 평가 된다고 믿는 이유와 판매 목표를 설정하는 방법에 대한 몇 가지 빛을 발산하면서 지금 테이블에서 칩을 복용하면서 여전히 훨씬 더 비쌀 수 있음을 반영합니다.
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